O Ritmo da Dança – Explorando as possibilidades dos modelos de construção.

Nos últimos anos a concessão de financiamentos para empreendimentos imobiliários foi farta. Como analista de viabilidade passaram pela minha mão orçamentos diversos alavancados em até 80%. Essa condição nos permite algumas inferências:

  1. Os empreendedores lançarão mais empreendimentos ao mesmo tempo;
  2. Esses empreendimentos serão construídos no menor tempo possível;
  3. Não haverá grande controle sobre os métodos utilizados na produção.

Prenderei-me às duas últimas. Com o caixa do empreendimento resolvido, é do interesse dos empreendedores receber a parcela das chaves o quanto antes. Obras com duração de 30 a 36 meses como frequentemente se via seis ou sete anos atrás são raríssimas (para não arriscar dizer inexistentes). A duração típica desse período recente tem girado em torno de 18 a 24 meses para edifícios residenciais médios (até 15.000m² de Área Equivalente).

A falta de controle sobre os métodos construtivos é decorrente do tempo curto de obra e do crédito fácil. É como reza a lenda: vem fácil, vai fácil. As empresas se preocupam pouco em “como” gastam seu dinheiro cronologicamente. Incorrendo em perfil de gasto mensal muito comum nas empresas Brasileiras, como o apresentado abaixo:

clip_image001

É uma trajetória de arco aberto, gastando os recursos de maneira mais ou menos uniforme, em torno de 4% ao mês, com pico de 6% no acabamento. Se fecharmos os olhos e imaginarmos, é uma obra com um número mais ou menos constante de funcionários e um fluxo de materiais similar por toda a duração da construção.

A redução do crédito à produção imobiliária é, entretanto, evidente. Virtualmente não há mais novas obras alavancadas a taxas de 80%. O mercado tem reduzido sua média para valores entre 60% e 70%, com tendência de queda. A redução no financiamento impacta fortemente o fluxo de caixa do empreendimento, mais especificamente a necessidade de aportes por parte do empreendedor. Como citado em post anterior, quanto mais dinheiro coloca-se no início do empreendimento, menor tenderá a ser sua rentabilidade. Um ideal, portanto, seria um empreendimento 100% alavancado em que não se colocasse nada, pagando o juros do financiamento com dinheiro do próprio cliente.

Com a alavancagem caindo, torna-se mais importante ao empreendedor estudar alternativas de construção que permitam acumular o máximo de dinheiro dos clientes antes de gastar com os itens mais caros da obra. Essa trajetória, que chamaremos de “otimizada”, é obtida por meio de estudos de tempos e movimentos e intenso planejamento da execução, num afinado conjunto entre a área de planejamento, orçamento e produção, visando gastar o mínimo no início e “quase tudo” ao final. A figura abaixo apresenta um exemplo de trajetória “otimizada” com a mesma duração da obra apresentada na figura anterior:

clip_image001[6]

Perceba que o gasto maior ocorre nos meses de 20 a 22, com um pico de 9% do total da obra. Aos engenheiros que lerem, pode parecer impossível realizar tanto em tão pouco tempo. Essa trajetória, todavia, não é uma novidade.

Em meados da década de 80, época em que financiamentos imobiliários eram raridade, a Encol (que, à despeito do tabu criado em torno do nome, revolucionou tecnologicamente a construção civil) já utilizava essa metodologia de construção. Uma análise mais apurada das duas figuras sobrepostas permite uma visualização clara dos ganhos com a trajetória de montagem:

clip_image001[8]

Com a sinalização clara do mercado para forte redução na concessão de crédito imobiliário, é hora das empresas aproveitarem o interlúdio do mercado e investirem em tecnologia construtiva. Redirecionar, talvez, as voluptuosas quantidades de dinheiro empregadas anualmente na manutenção de certificações ISO 9001 para esse campo do conhecimento, apresenta-se como uma saída para garantir a rentabilidade dos empreendimentos em tempos não tão ensolarados.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Deixe uma Resposta

Preencha os seus detalhes abaixo ou clique num ícone para iniciar sessão:

Logótipo da WordPress.com

Está a comentar usando a sua conta WordPress.com Terminar Sessão / Alterar )

Imagem do Twitter

Está a comentar usando a sua conta Twitter Terminar Sessão / Alterar )

Facebook photo

Está a comentar usando a sua conta Facebook Terminar Sessão / Alterar )

Google+ photo

Está a comentar usando a sua conta Google+ Terminar Sessão / Alterar )

Connecting to %s

%d bloggers like this: